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不動産の転売は個人でも儲かる?違法の基準は?土地の転売で利益を出す基礎知識

不動産を利用して利益を出す方法として、不動産の転売があります。
不動産を購入(仕入れ)して転売し利益をあげている人の中には、プロである不動産業者だけでなく個人投資家の人もいます。
不動産の転売は「仕入れて売る」だけのシンプルな事業構造ですが、気を付けるべき注意点や押さえるべきチェックポイントがわかっていないと、利益どころか大幅な損失を出すこともあります。
今回は、不動産の転売をしようとする人へ、下記のポイントについて、詳しく解説しています。

  • そもそも土地の転売で儲けることは可能なのか?
  • 遵法性に問題はないのか?
  • 転売した場合に、税金はどのくらいかかるのか?
  • 転売で利益を出すためにはどういう方法があるのか?
  • 仕入れに必要な情報力とは?
  • 不動産業者とつながり、転売や投資向き物件の情報を回してもらう
  • 不動産一括査定サイトを利用し、高く売却してくれる不動産業者を選ぶ

不動産投資家が土地の転売で儲けることは可能か


「不動産(土地)転売」が儲かるイメージになった背景

皆さんは「土地ころがし」という言葉をご存じでしょうか。
「ころがし」は「転がし」であり、「土地ころがし」は、ズバリ土地の転売を指す言葉です。
1980年代から1990年代初めにかけて、日本はバブル景気に沸いていました。

中には「地上げ屋」のような悪質な業者も存在し、土地を買い占めては高値で転売し、暴利を得ていたという話も挙がるほどです。
しかし、バブル景気の終焉とともに、土地ころがしをしていたほとんどの人たちが市場から消えていきました。
近年ではダウンタウンの松ちゃんこと松本人志さんが、新橋駅近くの土地を8億円で購入をし、半年後に約16億円で転売したという話が週刊誌で騒がれましたので、ご記憶の方もいるでしょう。

ちなみにその土地はバブル時代の地上げの対象地だったそうです。
このようなことから土地の転売は簡単に儲かる・・・というイメージが定着しているのです。

不動産の転売は税金がハードルに

個人が不動産の転売で得た利益は、譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得は売却した不動産の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
不動産の転売の場合は、ほとんどが短期譲渡所得となり高い税率で課税されるため、利益が非常に圧迫されます。
具体的な税率や計算方法は、後ほど詳しく解説します。

不動産の転売は「違法」ではないのか

このように、不動産の転売には不透明でダーティーなイメージがありますが、土地など不動産の転売で利益を出すという行為自体は合法的なビジネスといえます。
次章で、不動産の転売についてのコンプライアンスや税制などについて解説します。
≪まとめ≫
バブル時代の名残や有名人の不動産転売で儲かるイメージが定着した
不動産の転売利益には高い税金がかけられている
不動産の転売は合法的ビジネスである

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不動産の転売目的の購入や売却に「違法性」はあるのか


転売目的でも不動産の購入・売却は違法ではない

土地などの不動産を購入して、自分の所有権とすることは何の違法性もない行為です。
反対に、所有している不動産を売却して対価を得ることも当然の行為であり、そこで得た譲渡益に対してきちんと納税をすれば何ら違法性はありません。
つまり、買った不動産を売るという転売で利益を得ることに違法性はなく、もちろんそれを禁止する法律もありませんのでコンプライアンスに抵触することはないのです。
また、最初から転売目的で不動産を購入し売却したとしても、そもそも商売や事業とはそういうものですし、高い税率の納税義務さえ果たせばまったく問題ないといえるでしょう。

不動産の転売は短期で利益を出すことは難しい

前章で少し触れましたが、個人の不動産の短期譲渡には高い税率で所得税と住民税が課税されるため、不動産の転売で利益を出すことは難しいといえるでしょう。
具体的には、所有している不動産を売却した場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産を売却した場合、短期譲渡所得として転売益に対して所得税30.63%(0.63%は復興特別所得税)と住民税9%の合計39.63%が課税されます。
利益の40%を税金で持って行かれてしまうのです。
ちなみに、所有期間5年超の不動産を売却した場合は長期譲渡所得となるため、税率が所得税15.315%(0.315%は復興特別所得税)と住民税5%の合計20.315%となり、その違いは歴然です。
また同時に、不動産の購入・売却には仲介手数料や登記費用など多くの諸費用が発生するため、それらもすべてコストとなり利益を圧迫します。

不動産の転売にかかる高い税金は「不動産バブル」の反省から?

そうした地価の上昇を抑制するため、譲渡所得に対する期間の変更や税率の引き上げなどが行われたのです。
すでにバブル時代が終わって30年近くたちますが、長期譲渡所得および短期譲渡所得という制度は残っています。
今後も、バブル時代に行われたような投機的な不動産の転売や金儲けが、当たり前のように行われないため、反省を込めて高い税率の制度が残されているのかもしれません。

短期で不動産を転売した場合の税金の計算方法

年以内の転売は「短期譲渡所得」に当たる

ちなみに、このケースで所有期間5年超の長期譲渡所得の場合は
「所得税=1,000万円×15.315%=153万1,500円」
「住民税=1,000万円×5%=50万円」
所得税と住民税を合計して、203万1,500円となり、短期譲渡所得の場合のほぼ半分となります。

短期譲渡所得でも特例で控除されるケース

所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合でも、適用できる特例はあります。
まず、マイホームなど自分が住むための居住用不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば所有年数に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
つまり、3,000万円までの利益であれば税金は課税されません。
その他に該当しそうな特例は、以下などが挙げられます。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合、5,000万円の特別控除
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合、2,000万円の特別控除
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合、1,500万円の特別控除

このように、自分自身が住むための不動産を売却する場合や、国や自治体など公共の用に供する場合は控除が認められます。
例えば、所有期間5年以下のマイホームを売却して2,000万円の譲渡所得が出た場合、
「譲渡所得2,000万円-特別控除3,000万円<0」となるため、所得税も住民税もゼロとなります。
次に、所有期間5年以下のマイホームを売却して3,500万円の譲渡所得が出た場合

「譲渡所得3,500万円-特別控除3,000万円=500万円」
「所得税=500万円×30.63%=153万1,500円」
「住民税=500万円×9%=45万円」
所得税と住民税を合計して、198万1,500円を納税することとなります。

≪まとめ≫
転売目的で不動産を購入・売却しても違法性はない
不動産転売での短期譲渡所得は約40%の高税率である

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不動産の転売で利益を出すための選択肢

不動産会社を立ち上げた上での転売【難易度:★★★★★】

自分自身で不動産会社を立ち上げて宅地建物取引業の免許を受け、不動産業者として不動産の転売を行う方法です。
宅地建物取引業者の免許を受けるためには、従業員5名あたり1名以上の専任の宅地建物取引士が必要となるため、自分自身で国家試験を受けて資格を取得するか、資格者を雇うかですが、自分自身で取得する方法がベストでしょう。
法人となれば、短期譲渡所得に対する課税はなく、譲渡益は会社の利益となりますので法人税が課税されることになります。

土地付き格安物件の活用【難易度:★★★★☆】

、という方法です。
地方や郊外にある古家や空き家を数百万円単位で仕入れて、リフォームや場合によってはリノベーションをして魅力的かつ機能的な物件に再生し、マイホーム購入を考えているエンドユーザーや投資用物件として個人投資家に販売します。
状況によっては、古家を解体し更地とすることで、かえって物件の価値が上がり速やかに売却できる場合もあります。
ただし、こうした転売方法では物件の目利き力や仕入れルートの確保などのハードルがあります。

主なポイントとして、古家や空き家の問題点やリスクの洗い出しおよび対策、リフォーム費用の算定、マーケットの需要動向、出口の確保など、押さえるべきポイントが数多くあります。
また、不動産業者や転売業者などのプロ、個人投資家など競合する相手も多いため、情報格差やスピード感で負けてしまうことが考えられますが、競合に対応する方法もあります。
それは、自殺や孤独死などがあった事故物件を買い取ることです。

事故物件は相場価格の50%程度(場合によってはさらに値下げ可能な場合も)で交渉可能ですので、本気で取り組めば転売の成功の確率は高いといえます。
しかし、競合が少ない利点はありますが、売れ残りのリスクや事故物件を扱うというノウハウなども求められるため、簡単に利益が得られるわけではありません。
いずれにしても、どれだけ安く仕入れられるかが転売成功のカギといえるでしょう。

不動産を一定期間所有した上での転売【難易度:★★★★☆】

所有期間5年以下の短期譲渡所得ではなく所有期間5年超の長期譲渡所得で転売すれば、税率の違いがそのまま利益となるため、転売益を出しやすくなります。
つまり、仕入れた不動産を賃貸などで運用しながら5年後に売却する方法です。

この方法であれば運用期間中は賃料収入などを得ながら、売却時期を待つために不動産の価値を効率的に利用することができます。
注意点は、最適な運用方法の見極めと事業計画、出口戦略などです。

仕入れた不動産が古家の場合は、まずリフォームして戸建て賃貸として運用できるのか、5年後に円満退去してもらえるのか、そのための対策はあるのか、売却予想価格はどのくらいか、などの事業計画を緻密に考えておかなければなりません。
また、解体して更地とし駐車場などで運用する場合、固都税が跳ね上るが収益性は担保できるのか、最終的な売却予想価格はどのくらいか、などを考えておかなければなりません。
投資計画や事業計画をきちんと策定したうえで、運用後の出口戦略まで考えておけば、失敗するリスクは下がっていきます。

人脈を活かした転売【難易度:★★★☆☆】

です。
自分の周りにいる人に「こんな不動産があったら買うよ」とアナウンスしておくことで、知人の紹介や表に出ていない不動産情報を入手できるかもしれません。
たとえば、知人から「知り合いが空き家を相続したが、使う予定がないので困っている」、「隣の家がもう長い間誰も住んでいない」などの情報があれば、直接本人に交渉することで購入できる可能性があります。
こうした口コミ戦術は、人の生活のネットワークの中で「知人の知人」というような信頼を得やすい利点があるために、場合によってトントン拍子で話が進むことがあります。

不動産の転売(個人)をインターネットで完結させるのは無理?

不動産の転売で利益をあげるため大切なことは、いかに物件を安く仕入れられるか、ということです。
「利は元にあり」と言いますが、相場より安く仕入れられれば、そのまま相場価格で売却しても利益を出すことができるのです。
そのためには効果的な仕入れのチャネルが必要であり、転売を主業務としている不動産業者などは、不動産業者のネットワークの他に弁護士や税理士など、独自の仕入れチャネルを構築しています。
インターネット上には数多くの物件情報が掲載されていますが、安く仕入れられる物件はありません

もし転売できるような土地付格安物件があれば、ネットに出てくる前に水面下で即取引されてしまうからです

そのため、不動産業者を通さずインターネットで確認できる不動産情報は、価格交渉の余地のない物件と考えるべきで、転売しても利益は望めないでしょう。
≪まとめ≫
自分で資格を取り宅建業者となる方法がベストだが、高いハードルもある
地方の土地付き格安物件は競合相手が多い 取引手順や利益を得るコツを紹介します 取引手順や利益を得るコツを紹介します
転売だけでなく不動産経営も視野に入れれば、成功の確率がアップ
個人の人脈やネットワークを利用すれば直接情報を知れることもできる

個人で「不動産転売」で利益を出すには情報力が必要


転売目的の不動産を探すことは可能

インターネット上に掲載されていて誰でも見ることができる物件では、利益をあげることは難しいです。
やはり、表面に出てこない段階で情報をキャッチできるか否かが勝負の分かれ目となります。
そのために今すぐできることは何でしょうか。

個人や士業の先生方から、直接、物件を仕入れられれば理想的ですが、時間もかかりますし情報の正確性にも欠ける場合もあります。
自分自身の仕入れチャネルを作りながら、仕入れのネットワークを持つ不動産業者に個人で不動産転売を行う投資家として認識されれば、転売や投資向きの物件情報を回してもらえる可能性があります。

不動産の転売は価格検証が重要

不動産の転売で利益を出すためには、仕入れと同時に出口での価格検証も重要です。
最終的に売却することによって、利益を確定させることができるからです。
そのためには、高く売却してくれる不動産業者を選ぶことが大切です。

そうした不動産業者とネットワークができれば、仕入れの情報を取得できるようになり、利益の出し方なども相談できます。
≪まとめ≫
転売目的の不動産情報は、まず不動産業者から仕入れる
出口での価格検証も必要であり、不動産業者に相談する


自分自身のチャネルとなる不動産業者と巡り合えれば、仕入れの情報や出口での売却、利益が出る物件か否かなど、さまざまな相談に乗ってくれることでしょう。
また、不動産をより高く売却して転売利益の最大化を狙いたいのであれば、不動産一括査定サイトを利用することがおすすめです。
不動産一括査定サイトとは、インターネットで所在地や面積などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができるシステムです。
複数の査定の中から、査定価格のみならず売却活動などの提案もよく確認して「ここだ!」思える不動産業者に売却を依頼しましょう。
中でもおすすめなのが「イエウール
」です。

イエウールがおすすめの理由

イエウールは1,600社以上の不動産業者と提携しており、大手仲介業者から地元密着型の不動産業者まで幅広いネットワークを持っています。
そのため、自分自身のチャネルとなる不動産業者などを見つけることができます。 取引手順や利益を得るコツを紹介します
また、イエウールでは厳格な審査を行っているため、しつこい営業や意味のない連絡をするような不動産業者は1社もありませんので安心して利用できます。
不動産一括査定サイトを上手に活用して、あなたの不動産転売を成功させましょう。

反社チェックとは?必要な理由と方法、反社と判明した場合の対処法

企業が契約や取引を始める前に、相手が反社(反社会的勢力)に関係していないか見極める作業のことです。反社とは暴力団などが経営する企業、フロント企業などのことで、暴力団などの資金を得るため、その多くはその事実を隠して経済活動を行い、一般の企業に接触しようとしています。
政府は2007年に「企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針」を発表 しました。指針には「反社会的勢力による被害を防止するための基本原則」として5つの原則が明記されています。

・組織としての対応
・外部専門機関との連携
・取引を含めた一切の関係遮断
・有事における民事と刑事の法的対応
・裏取引や資金提供の禁止

この指針を受け、反社会的勢力排除=反社の資金源を断つことを目的に、各都道府県では 2009年から2011年にかけて「暴力団排除条例」を制定しています。暴力団排除条例 では、反社との取引を防ぐため、以下の対応を求めています。

・契約締結時に暴力団関係者であるか否かの確認
・契約書への暴力団排除に係る特約条項追加
・暴力団関係者への利益供与禁止

反社チェックの問題点

反社に含まれる範囲は広くあいまいなため、取引を行おうとしている企業が反社に該当するのか見極めることは難しいものです。一般的に暴力団関係者のみを対象としているように思えますが、「企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針(法務省)」によると、 反社とは「暴力、威力と詐欺的手法を駆使して経済的利益を追求する集団又は個人(半グレ集団、詐欺集団)」や、「暴力団、暴力団関係企業、総会屋、社会運動標ぼうゴロ、政治活動標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等」を指す と規定されています。

また、警視庁の東京都暴力団排除条例によると、「暴力団員と社会的に避難されるべき関係を持つもの」も暴力団関係者と定義されています。具体的には「暴力団員と知りながら頻繁に飲食をともにする場合」「結婚式など多数の暴力団員が集まる行事に出席している場合」なども暴力団関係者となります。
このように 取引手順や利益を得るコツを紹介します 反社を見極めることは大変難しい ため、 さまざまな反社チェックの方法を組み合わせた判断が必要 です。

反社チェックが必要な理由

企業が存続の危機に陥るため

・反社と取引を行ったときに起こるリスク
反社と取引を行った場合、反社に対して資金提供を行ったとみなされる恐れがあります。暴排条例違反で 罰則 が科されたり、 取引手順や利益を得るコツを紹介します 行政指導 が行われたりする可能性も考えられます。さらに、 上場廃止や銀行からの融資停止といったリスク を受ける可能性や、コンプライアンス違反企業といったレッテルを貼られる場合もあります。

・反社と知らずに取引を行った場合にもリスクがある
東京都暴力団排除条例では、取引相手が反社であることを知らずに契約、取引した場合は利益供与違反には当たらないとしています。具体的には「送迎に利用すると説明を受けてマイクロバスを貸したところ、相手が暴力団員だったことが後から判明」といったケースです。
しかし反社と知らずに契約した場合、条例などの違反に当たらないとしてもリスクがあります。たとえ自社がクリーンな経営を行っていたとしても、 反社との取引によって反社との付き合いがある会社などと風評が立つことで企業の信用が傷つき 、今度の経営に大きな損害を与える可能性があるのです。反社との取引は相手が反社であることに気が付かなくても大きなリスクとなり、 企業の存続の危機に直結 するものなのです。

不当な要求を受けるリスクがあるため

そのほかにも反社との取引は大きなリスクを招く恐れがあります。具体的には「(反社である)われわれと付き合いがあることを公表する」などと 脅迫や恐喝 が行われたり、 不当要求 されたりなどのトラブルが起こるといった被害です。

反社チェックを行う対象とタイミング

反社チェックが重要なものであることを説明しましたが、それではどういった場合に反社チェックを行えばよいのでしょうか。
まず、新規取引の場合、取引企業や税理士、弁護士などといった取引企業の外部関係者を対象に反社チェックをします。既存取引先との継続取引の場合は一定期間ごとに反社チェックを行いましょう。
自社の役員就任時には就任前に反社チェックを行います。このとき、本人だけでなく、親族や親族が経営する企業なども対象とすることが重要です。同様に従業員を雇用する場合も、入社前に反社チェックを行いましょう。
株主を増やす、変更する場合も反社チェックを忘れてはなりません。株主になる前に、その個人の反社チェックを行い、株主になろうとするものが法人の場合には、その代表者や役員、組織の外部関係者を反社チェックします。

反社チェックの方法

自社で調査する

・反社条項の反応を見る
東京都暴力団排除条例 では「暴力団排除に係る特約条項」を契約書に定めるように努める旨を定めています。この特約条項は、 反社であることが発覚した場合、契約を解除し関係を遮断するためのもの です。もしこの項目に対して、契約を結ぼうとした企業が条項の排除や修正を求めるといった不審な反応をした場合、反社の疑いがあると見て反社チェックの調査を行います。

なお 「暴力団排除に係る特約条項」は、警視庁などのWebサイトにモデル条項として公開されているため参考にできます。 このモデル条項には「反社会的勢力の排除」という項目に「催告なしで本契約を解除できる」契約解除の条件が書かれています。例えば「相手が反社だと判明した場合」のほか、「第三者を利用しての暴力的な要求」といった範囲の広い内容や、「再委託先が反社であった場合」など、反社が契約しにくい内容です。

また、 取引前に「反社会的勢力ではないこと等に関する表明・確約書」を提出してもらうのも有効な方法です。相手が提出を渋る、確約書の提出が遅い、といった場合も反社の疑いがあると考える必要も出てくるでしょう。

・新聞のデータベースやインターネットで検索する
「データベーススクリーニング」と呼ばれる、新聞のデータベース検索やインターネットのキーワード検索を活用した反社チェックです。
新聞記事のデータベース を使って法人名や取締役などの役員、株主の氏名などを検索します。新聞記事のデータベースは新聞各紙が提供しているものを利用するほか、新聞記事を横断的に検索できるサービスや、新聞記事を使った反社チェックに特化したサービスなどもあります。
同様に、インターネットの検索エンジンでも法人名や取締役などの氏名を検索し、過去のトラブルや関係などを調査します。このとき、 「暴力団」「総会屋」「検挙」「摘発」などといったキーワード を加えることで、検索結果を絞り込めます。以下に検索を行うときに使えるネガティブワードの例を紹介します。

*インターネットでのキーワード検索時に使用するネガティブワードの例
暴力団 総会屋 検挙 摘発
逮捕 違反 脱税 行政処分 行政指導
詐欺 不法 違法 被害 脅迫 恐喝
横領 漏洩 着服 粉飾 迷惑 不正 など

なおインターネットでの検索の場合、比較的新しい情報は得られるものの、過去に起こった古い情報が見つからない可能性があります。このため、 インターネットでの検索以外にも、古い情報が得られる新聞記事のデータベースを併用してチェックする方が望ましい でしょう。

・企業情報を確認する
取引予定の企業情報を法人登記で確認できます。法人登記は国税庁の「法人番号公表サイト」で簡単に検索可能です。法人番号公表サイトは商号または名称、本店所在地または主たる事業所の所在地から、法人番号を検索できるサイトです。検索した結果、法人番号がない、もしくは短期間に商号や本社所在地を変更している、といった企業は注意する必要があります。状況に応じて本店所在地などをインターネットで検索し、反社と関わりのある場所でないか検索したり、実際に事務所へ足を運んだりして、不審な点がないか確認します。
もし 許認可事業者であれば、許認可取得の有無も確認 取引手順や利益を得るコツを紹介します しましょう。古物商であれば各都道府県の公安委員会、不動産関連であれば 「国土交通省 企業情報検索システム」 、人材派遣サービスでは 「厚生労働省 人材サービス総合サイト」 などで検索が可能です。
また、過去に行政処分を受けていないか、各監督省庁のWebサイトを検索し、確認しておきましょう。

・業界団体に問い合わせる
自社が所属している業界によりますが、利用できる独自の反社データベースが構築されている団体があり、 反社であるか照会できる 場合があります。 不動産流通推進センター や、 日本証券業協会、全国銀行協会 などは独自の照会システムを保有しています。
また、業界を問わず独自の反社データベースを照会できるサービスを提供している団体もあります。Webでの即時照会や、大量の企業データを照会するといったサービスなどが用意されています。

・取引条件を再確認する
取引を始めようとした流れを改めて確認し、不審な点がないか確認しましょう。例えばその取引を紹介してくれた人物や会社の調査です。契約しようとしている会社そのものの反社チェックでは何も見つからなくても、紹介してくれた人物や会社が反社であった場合、契約しようとしている会社も何らかの関係をもっている疑いがあるからです。
また、取引条件も重要です。世間の相場から大きく外れた破格の好条件である場合や、 相手が契約を急いでいる場合などは入念なチェックが必要 です。

専門調査機関に依頼する

自社でチェックを行った際、怪しい企業だと判断した場合には、 信用調査会社や興信所などに依頼し、より詳細に反社チェック 取引手順や利益を得るコツを紹介します を行いましょう。調査会社の調査方法は官公庁情報や各種メディアの情報などの調査のほか、内偵調査までを含む詳細なものや、独自に反社データベースを構築してそれを元に検索する簡単なものまでさまざまです。
専門調査機関に依頼する際は、実際にどのような内容の調査を行うか事前に確認し、費用などとともに検討する必要があります。顧問弁護士などがいる場合は、弁護士に調査機関を紹介してもらうのも安心です。

行政機関に照会する

行政機関に照会することで反社チェックを行うことも可能です。例えば警視庁の場合では 組織犯罪対策第三課 への相談や、 公益財団法人暴力団追放運動推進都民センター で相談が可能です。
最寄りの警察署に相談する場合は、確認したい相手の氏名、生年月日、可能であれば住所が分かる資料や、「暴力団排除に係る特約条項」を定めた契約関係資料、反社の疑いがあると判断した資料を準備しておきましょう。

相手が反社と判明した場合の対処法

弁護士・警察に相談する

取引を中止する場合、詳細を伝えないようにする

もし反社と判明し取引を中止する場合は、その 事実をそのままを相手に伝えてはいけません。 社内審査の結果、自社の基準によって取引ができないと相手に伝え、自社の審査基準については非公開であることを伝えるまでにとどめておきましょう。なお警視庁では、警察に相談の上、相手が反社だと分かった場合、相手が取引の中止や契約解除に応じないときには警察からの情報に基づくことを相手に伝えてもよいとしています。こうした状況になった場合は、冷静に警察に相談することも重要です。

反社チェックを行う際の注意点

●反社チェックは継続的に行う
反社チェックは新たに取引を始めるときにだけ行えばよいのではありません。例えば取引開始時には問題のなかった既存取引先の代表者や株主が、いつのまにか反社会的勢力に関わる人間に変わっている、といったことも考えられるからです。このため、反社チェックは定期的に続けることが大切です。
反社チェックの頻度を高めることで、反社会的勢力と関わるリスクを減らすことができます。しかし、だからといってあまり頻繁に行うと、担当者の負担を増やしてしまうことに他なりません。担当者の業務負荷を考慮し、適切な頻度を定めて行いましょう。

●ツールに頼り切らない
反社チェックを効率化するために反社チェックツールを導入したとしても、これに頼りきりではチェック漏れが発生し、知らず知らずのうちに反社会的勢力と関わりをもってしまう可能性があります。反社チェックツールは便利ですが、人間のチェックがなければチェック結果は不十分なものになります。例えば同姓同名であった場合など、あいまいなものは人間が判断すべきです。
すべてツール任せにすることはできないと考え、情報の収集部分はツールに任せ、判断が難しい部分を人間がチェックを行い、そして定期的にツールの調査結果を人間が精査する、といった対応が不可欠です。

仮想通貨で「儲ける」方法は?取引の仕組みやリスクも解説

暗号資産(仮想通貨),ビットコイン投資,買う,には

2021年10月現在、日本国内で取り扱っている暗号資産(仮想通貨)(暗号資産)の種類が多いのはコインチェックだ。コインチェックは17種類の暗号資産(仮想通貨)を取り扱っており、ビットコインやイーサリアム、リップルなどの有名なものに加え、知名度の低いアルトコインも数多く取り扱っている。また、アプリダウンロード数No. 1という実績を持つことや、マネックスグループの傘下に入りガバナンス体制やコンプライアンス体制を強化し続けていることなどから、信頼できる取引所であると言える。

coincheck

これから暗号資産(仮想通貨)投資を始めるなら、複数の投資先から最適な選択肢を選ぶためにも、コインチェックで口座開設しておくといいだろう。スマホアプリでは、それぞれの暗号資産(仮想通貨)別に投資家同士が対話できるチャット画面も用意されている。このような場を活用して情報収集し、投資先を見極めることも大切だ。

コインチェックが向いている人

コインチェックが向いてる人

コインチェックが向いている人はいろいろな通貨の購入を考えている人だ。取扱い通貨数は国内最多の17種類で、マイナーなアルトコインまで揃っているので上級者も満足できるだろう。

コインチェックが向いていない人

コインチェックが向いてない人

コインチェックが向いていない人はレバレッジ取引をしたい人だ。コインチェックでは現在、レバレッジ取引に対応していないため、現物取引のみとなっている。

たったこれだけ抑えれば100万円でも株で成功する2つの投資手法

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小林 俊司 資産運用コンサルタント・商品開発部運営課

  • 100万円でそもそも株式投資はできるのか?
  • どうやったら儲かるのか?
  • どのくらい損失があるのか?

このような不明点や不安があって、躊躇してしまっている方が多いのではないかと思います。
実際は、 100万円から株式投資はできます。

私は、かれこれ7年以上株式投資を行っていますが、100万円から 数十万円の利益を出した経験を何回もしております。
そこで本記事では、 私の経験を基に株式投資初心者の方でも参考にできるよう惜しみなくポイントを解説していきます。

    取引手順や利益を得るコツを紹介します
  • 初心者の方でも100万円から株式投資を行い利益を出すために最もおすすめの方法
  • 100万円から株式投資を行い成功する人の特徴

これから株式投資を始めようとしている方に おすすめなのが、弊社サービス 「投資の達人になる投資講座」 です。
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勉強せずに株を始めることもできますが、株式投資で利益を出し続けるためには、投資の知識が必要不可欠です
こちらの記事と合わせて「投資の達人になる投資講座」も受講することで、さらに投資の知識を深めることができます 。

資金100万円で始める株式投資おすすめの方法

1.1 おすすめは中長期投資とスイングトレード

株式投資には様々な投資法があります。
主に、以下の4つです
・中長期投資
・スイングトレード
・デイトレード
・スキャルピング

私は 「中長期投資」 と 取引手順や利益を得るコツを紹介します 「スイングトレード」 という
2つの投資法をオススメします。
なぜなら、この2つの投資法は
・難易度が低い
・会社員でも行いやすい
・100万円からの投資でも比較的大きな利益を出せる
という特徴があるからです。

それぞれの特徴を比較しながら下記でご紹介します。

対して、
中長期投資とスイングトレードは
利益が出しやすく、投資に費やす日中の消費時間も少なくてすみます。

1.2 あなたに合った投資方法が分かる比較表

100万円の資金で始める株式投資で、おすすめの投資法としてご紹介する
「中長期投資」と「スイングトレード」ですが
あなたに合っているのはどちらの投資法でしょうか。
ここで簡単に、どちらの投資法があなたに合っているのかが分かる
比較表をご用意しました。

あなたに合った投資法はどちらでしたか?
次章では、
「中長期投資」と「スイングトレード」それぞれの特徴やメリット・デメリット、
実際に利益を出していくポイント等をご紹介していきます。

中長期投資・スイングトレードの特徴

2.1 投資期間の定義

投資期間は「短期」「中期」「長期」の3つに分けられます。
私は以下のように投資期間を考えています。
短期・・・数分〜1日
中期・・・数日〜数ヶ月
長期・・・1年以上

2.2 中長期投資

【特徴】
・買った株式を数ヶ月から数年の間保有し続け、株価が2倍〜3倍といった
大きな値上がりを狙った投資手法です。

【メリット】
・1回の取引で大きな利益をあげることができます。
・長期間の保有を前提としているため、日中に株価の上下を監視する必要が無く
平日の昼間にお仕事がある会社員の方でも不利になりません。

【デメリット】
・長期間株式を保有するため、その期間、資金を他の投資に回すことができません。
・株価が上がらない株式を買った場合は機会損失となります。

2.3 スイングトレード

【特徴】
・買った株式を数日〜数カ月間保有し、株価が上がったところで売却する投資手法です。
中長期投資と比較すると狙える利益は少ないですが、 その分早く投資成果が出ます。

【メリット】
・中長期投資と比較すると株式の保有期間が短いので
資金効率が良いです。
・中長期投資と同じく、日中に株価を常に監視しておく必要が無く、
お仕事をしている会社員の方におすすめです。
しかし、中長期投資と比較すると投資を終わらせる期間が早いため
1日1回は株価を確認しておくと良いでしょう。

【デメリット】
・少ない利益を何回も積み重ねて資産を増やしていくため、 中長期投資と比較すると1回の利益が小さいです。

【投資法別】100万円の株式投資で利益を出している人が行っているポイント

  • 成長しそうな株を探す
  • ファンダメンタルズ分析を行う
  • 株価の上下に一喜一憂しない
  • 時価総額が大きく流動性の高い株を狙う
  • 株価が右肩上がりの時を狙う
  • 分散投資をしすぎない

3.1 中長期投資

【成長しそうな株を探す】

数年で株価2〜3倍になりそうな企業を探します。
株式市場に上場している企業は、約4000社です。
すべてを1つ1つ分析することはできませんので、ある条件で絞り込むことから始めます、
私がオススメする条件は以下3つです。
・時価総額500億円以下
・上場して10年以内
・社長が創業社長であること(役員保有率30%以上)

時価総額が1兆円など、大きく成熟した企業がそこから売上をさらに伸ばして株価2倍、3倍にしていくのは容易ではありません。
しかし、まだ若くて成長期にある小さい会社は株価が数年で2倍になることは珍しくはありません。 取引手順や利益を得るコツを紹介します
これまでの経験から、私は「時価総額500億円以下」「上場10年以内」を1つの目安としています。

【ファンダメンタルズ分析を行う】

ファンダメンタルズ分析とは、
財務状況や業績状況から企業の価値を分析する方法 です。
今の株価が割安かどうか?今後の成長が期待できるかどうか?等を分析します。
調べる方法は、四季報や企業が出しているIR情報(決算説明資料や、有価証券報告書など)をみたり、実際にその企業の商品やサービスに触れてみる、口コミを見たり、です。

ROEとは
「投資家が投資した金額に対し会社がどれだけ利益をあげられるのか」を 取引手順や利益を得るコツを紹介します
表した指標であり、投資家から重要視される指標です。

【株価の上下に一喜一憂しない】

中長期投資を行う場合は、2倍3倍といった大きなリターンを狙うことになります
そのようなリターンを待つ間に株価は多少上下します。
株価が上がったり下がったりするのはドキドキしますが 我慢して保有しましょう。
中長期投資では、そのような目先の上下ではなく時間をかけて 大きな株価上昇を狙います。

3.取引手順や利益を得るコツを紹介します 2 スイングトレード

【時価総額が大きく流動性の高い株を狙う】

スイングトレードで狙う株のオススメは
・時価総額の大きい株
・流動性の高い株
という条件です。

流動性とは
市場に出回る株式の売買がどれだけ活発におこなわれているかを表すもの。 取引手順や利益を得るコツを紹介します
金融商品の売り買いが成立しやすい状況にあるか否かを判断する指標。

【株価が右肩上がりの時を狙う】

スイングトレードは数日〜数ヶ月といった比較的短い期間で
株価の波に乗って利益をあげます。
株価が順調に右肩上がりになっている場合は積極的に株式を購入しましょう。

下記は、セブン&アイホールディングスの株価チャートです。
(青丸が株式の購入箇所、赤丸が株式の売却箇所)
株価が上昇を始めたタイミングで株式を購入し、見込んでいた利益が取れる価格まできたら売却をします。
スイングトレードでは株価の波に乗ることが大切です。
出来高が少ない銘柄では株価が極端に乱高下し、チャートの形も複雑になりスイングトレードが難しくなります。
上述したTOPIX100の構成銘柄なら出来高が多いため、株価の乱高下の心配が少なくチャートも比較的見やすいため株価の波に乗りやすいです。

【分散投資をしすぎない】

100万円から株式投資を行い成功する人2つの特徴

4.1 マイルールを持っている

感情に流されずにマイルールを貫徹し、取引に一貫性を持たせることが株式投資で利益を積み上げていく上で大切です。
マイルールはご自身で自由に決めるものですが、
具体例を出すと
・利益確定や損切りの水準を守る
・上述したファンダメンタルズチェック表の項目が全て当てはまるものにのみ投資をする。
・気分が良い時やお酒を飲んだ時は投資を控える
・負けてしまったからといってムキになって取り返そうとしない
・他人のおすすめする銘柄をそのまま何の分析もせずに買わない

損切りとは
自身がルールで売ると決めた水準まで株価が下がった時、それ以上の損失を防ぐため株式を見切って売却すること。
などです。

4.2 利大損小を徹底できる

利大損小とは 「利益を大きく、損失を小さく」 という意味です。
株式投資において100戦100勝ということはどんなプロでもありえません。

オススメの損切り水準は
・中長期投資ではマイナス10%〜マイナス15%
・スイングトレードではマイナス5%
です。
例)100万円を投資したならば
・中長期投資では90万円〜85万円
・スイングトレードでは95万円
になってしまった時点で損切りを行いましょう。

株の勉強が不十分で起きた3つの失敗談

株式投資の経験が7年以上ある私でも最初の頃は勉強しなかったために様々な失敗を経験しました。 株式投資で失敗しないためには勉強は不可欠だということを私自身も痛感しております。 ここでは勉強を怠ったために私が実際にしてしまった失敗を参考までに記載します。

5.1 損切りができない

買った株の株価が下がっても、いつか上がるだろうと思いずっと株式を持ち続けていたことがあります。
結局、株価はその後も下がり続け私は大きく投資資金を失ってしまいました。
勉強することによってどこで損切りが必要なのかが分かり今では適切な損切りを行えるようになりました。

5.2 株価の上下にうろたえる

5.3 企業の業績をチェックしない

株を始めた当初、 財務分析がよく分からず 企業の業績をチェックするのが面倒だった私は、自分の感覚だけで株を買うということをしていました。当然結果が出るわけもなく株価が上がらない株式ばかりを購入していました。

株式投資で利益を出すには勉強が必要

5章で解説した失敗は株式投資を始めたばかりの方であればよく当てはまる失敗だと思います。
失敗をなるべく減らし株式投資で成功するためにはとにかく勉強が必要です。
勉強する方法は色々ありますが、株式投資に精通したセミナーに参加するのもひとつの手です。

そこでおすすめのセミナーとして弊社(株)Free Life Consultingが公開している「 投資の達人になる投資講座」をご紹介します。
「投資の達人になる投資講座」に参加することで下記のような内容を学ぶことができます。

  • 100万円でも勝率の高い株式投資手法
  • 実績あるプロの株式投資家の考え方や戦略
  • 株式投資の失敗を減らす立ちまわり方

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【初心者向け】不労所得におすすめの投資方法・副業4つを紹介

【初心者向け】不労所得におすすめの投資方法・副業4つを紹介

不労所得とは、労働によらない(あるいは少ない労働で)得られる所得のことです。

不労所得でお金を稼ぐには、それ相応の情報収集や知見が必要になります。 また、 労働をせずにお金が入ってくるようになるまでに、 お金が稼げる仕組みを作る必要があります

この状況を手に入れるまでに、膨大な量の知識とノウハウが必要になります。 そして忘れてはいけないのは、 労働せずとも収入を得ることができるようになった状況を 「維持」しなければいけない というところです。

不労所得を得ることで享受できるメリット

プライベートな時間を確保できる

中でも一番大きいメリットとして挙げられるのが、 プライベートな時間を作ることができる という点です。

好きなことを仕事にできる

また、 仕事をするにしても 自分の好きな分野で働くことができる というメリットもあります。 不労所得を得ることに成功すれば、必然的に給料以外に一定の収入を得ることになります。

しかし、 仕事を選ぶ際に給与が高いか安いかを基準にする必要がなくなるだけで、 選べる仕事の幅はグッと広がります

不労所得の注意点

労力と時間に対して収入が見合わないケースもある

不労所得には色々な種類があります。そして中には かけた労力と時間に対して得られる収入。 つまり、 リターンが少ない ケースもあります。

会社が副業を禁止している場合がある

会社員が本業での収入とは別に、副業として不労所得を得る場合は、 勤めている会社が副業自体を禁止していないか事前に必ず確認しましょう。

「不労所得」を得られるまで時間がかかる

最後に、 不労所得を得るまでに時間がかかってしまうという点も注意すべきです。 前述したように、 不労所得を得るまでには、 かなりの知識やノウハウ、時間が必要 になります。

初心者が不労所得を得るための手順

STEP1:投資の予算を把握する

まずは、 自分が不労所得を得るための 投資に使える予算を把握する ことです。

  • ハイリスク・ハイリターン
  • ミドルリスク・ミドルリターン
  • ローリスク・ローリターン

リスクが高くなるほど 得られるリターンも高くなる のが一般的です。 とはいえ、自分の生活が維持出来ないくらいの大金を投資につぎ込んでしまうと、後に後悔してしまうことになります。

STEP2:目標を定める

次に、不労所得で稼ぐ金額の目標を決めましょう。 目標額を決めることで、 実際に投資するための方法や商品を具体化させる ことができます。 ここで設定する目標金額は、ある程度具体的に決めておくことをおすすめします。

STEP3:不労所得を得るための方法を決める

  • 投資の予算
  • 目標金額
  • 稼げるまでの期間
  • 具体的な方法

おすすめの不労所得4選

いよいよここから、より具体的に 不労所得を得るためのおすすめの方法 を、5つピックアップして紹介していきます。

①不動産投資

資金力よりも信用力の方が大事

不動産投資を行うには、初期投資に使う資金力よりも 信用力 の方が大事になります。

しかし、 実は現在家賃収入で不労所得を得て暮らしている人のほとんどが、初めから大金を用意して不動産を購入したわけではありません。 実際は、 銀行でローンを組んで不動産を購入する という形になります。

不動産投資のメリット

  • 年金対策になる
  • 生命保険の代わりになる

まず、不動産投資のメリットとして、年金の対策になるという点が挙げられます。 日本では少子高齢化が進み、働き手は減る一方で、 年金を受け取る側の人口はどんどん増えていきます。

しかし、 不動産投資では物件を貸出している間は、 継続的に収入を得ることができます

例えば、不動産を購入してまだローンの支払い途中の際に、 銀行で組んだローンの契約者が亡くなってしまった場合、 残りのローンを支払う必要がなくなります。

不動産投資のデメリット

  • 物件のメンテナンスにお金がかかる
  • 空室になると収益が発生しない

こういった状況を回避するためには、 随時お金をかけて建物のメンテナンスを行う必要 が出てきてしまうのです。

大前提として、家賃収入を得るためには、誰かにその物件に家賃を払う住んでもらうことが必要になります。そして、 入居者を常に確保するには 手間がかかってしまう のも事実です。

  • おすすめの不動産投資方法や投資先は?種類や不動産会社も比較
  • 【目的別】不動産投資におすすめの相談窓口!失敗しない選び方

株式投資は、数ある不労所得を得る方法の中でも、人気のある投資方法です。 株式投資の中には、主に デイトレード配当金を目的とした投資 といった方法が挙げられます。

一方で、配当金を狙った投資では、企業が株主に出た利益の一部を分配するという仕組みを利用し、収益を発生させます。こうして得る配当金を、 インカムゲイン と呼びます。

企業や業界の見極めが重要

株式投資のメリット

  • 株主優待が受けられる
  • 政治や経済に詳しくなる

さらには、 政治や経済に詳しくなる という点もメリットとして挙げられるでしょう。

株式投資のデメリット

  • 初期投資に比較的多くのお金が必要になる
  • 損失を生む可能性が高い

株式投資で、ある程度の不労所得を得ようとすると、 比較的多くのお金が必要 になります。

はじめての不労所得に最適

投資信託は、投資未経験者の「 はじめての不労所得 」に最適です。 投資の専門家が、投資家に代わって投資先を決め運用してくれます。

投資信託のメリット

  • 少額から投資を始められる
  • リスクを分散させることができる

一般的に、投資をするとなると多くの資金を必要とすると思いがちです。しかし 投資信託では、 最低1万円程度 から簡単に投資を始めることができます。

しかし、 投資信託を利用すると 比較的少額で行え、しかも投資のプロが運用してくれます 。 この点は、投資信託を始める上で、メリットだと言えるでしょう。

投資信託のデメリット

  • 手数料がかかる
  • 元本保証がされていない

投資信託のデメリットの一つ目に、 手数料がかかる という点が挙げられます。とは言え 「自分の代わりに投資をしてくれているんだから、手数料がかかっても仕方ない」と思う方も多いはずです。

しかし、 実は日本の投資信託の手数料は、 海外のものに比べて比較的高く、投資家にとってかなりの痛手 になります。

また、 取引手順や利益を得るコツを紹介します 元本保証がされない という点もデメリット です。

④アフィリエイト

SEO対策の知識が重要

自分が運営するメディアをより多くの人に見てもらうためには、 ウェブサイトやブログの構成読者を考えた記事構成 といった、 SEO対策 が必要になります。

アフィリエイトのメリット

  • 少ない経費で始められる
  • 特別な知識やスキルが必要ない

アフィリエイトのメリットはまず、少ない経費で始められる点です。 自分でメディアを立ち上げる際に必要な金額がかなり安く、 1万円以下 で簡単に始めることもできます。

さらに、 アフィリエイトを始めるだけなら、 取引手順や利益を得るコツを紹介します 特別な知識やスキルが必要ない 点も魅力です。

アフィリエイトのデメリット

  • 不労所得を得るまでにかなり時間がかかる
  • 一気に収益が下がる可能性があり不安定

Google の検索結果は、 Google の検索アルゴリズムが機械的に決定しています。検索アルゴリズムのアップデートが運営サイトに影響し、サイトの評価が下がった場合、 検索順位とともに収益が減少してしまう ケースもあります。

【2021年・徹底比較】おすすめの不動産投資会社6選

※入居率は2020年1月9日現在・各社公式HP記載のものです
※入居率は2020年1月9日現在のものです。最新の情報とは異なる可能性があります。
※従業員数・無料セミナー・上場市場などの情報は2020年1月9日現在のものです。最新の情報とは異なる可能性があります。
※業界トップクラス・No.1・高水準・業界最安水準などの表現は各不動産会社公式HP記載の表現です

1.デュアルタップ

おすすめの不動産投資会社人気No.1デュアルタップ

  • 年間入居率99%超の人気
  • 無料WEBセミナーを開催
  • 東京23区 特化 ・デザイン性と機能性を備えた高品質物件
  • 高水準の家賃保証を実現 ※1
  • 24時間365日万全のサポート体制
  • 年間平均入居率99%超え
  • オーナー専用のWEBサイトを用意
  • 企画・開発・管理までワンストップサービス
入居率 97.5%
無料セミナー
従業員数 137名
上場市場 東証二部

2.RENOSY

おすすめの不動産投資会社ランキング1位 リノシー

  • 不動産投資No.1 ※1 の売上実績
  • 不動産投資会社3部門1位 ※2 の人気
  • アプリで物件管理

RENOSYは「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介しいた不動産投資会社」 3部門で1位を獲得 しています。

入居率は驚異の99.3% 。 ITの活用で業務を徹底的に効率化し、業界最安水準の集金代金手数料で、充実したサービスを実現しています。煩わしい管理業務は一切行わず家賃収入を受け取るだけでOK。初心者でも安心です。

※1東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績(2020年1月調べ)
※2 調査方法:インターネット調査/調査概要:2020年 8月サイトのイメージ調査/調査提供先:日本トレンドリサーチ

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入居率 99.3%
無料セミナー
従業員数 521名
上場市場 マザーズ

3.トーシンパートナーズ

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  • 入居率99.7%と業界トップクラス!
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トーシンパートナーズは、30年以上もの期間で 270棟 取引手順や利益を得るコツを紹介します 、 13,500戸を超える物件を供給 してきた ノウハウやネットワークがあるから、安定した収入を期待できるところが魅力です。

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4.グローバル・リンク・マネジメント

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5.日本財託

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日本財託は、販売から管理、運営まで一貫したサービスを提供する不動産投資会社です。 日本財託が管理する物件の年間平均入居率は98%以上。 全国の平均入居率81%を大きく上回っています。

オーナー数8,447人・メディア掲載500社以上、管理戸数23,477戸と実績も十分です。 定期的に無料セミナーを開催 しており、ネットからの申し込みで誰でも参加できます。

入居率 99.取引手順や利益を得るコツを紹介します 07%
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  • おすすめの不動産投資方法や投資先は?種類や不動産会社も比較
  • 不動産投資の利回りとは?計算方法やシミュレーションも紹介
  • 【目的別】不動産投資におすすめの相談窓口!失敗しない選び方
  • 不動産投資を始めたい初心者必見!実は簡単な不動産投資の始め方
  • 不動産投資が資産形成におすすめな5つの理由と成功するコツとは?

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
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