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知識ゼロで投資に挑戦

知識ゼロで投資に挑戦
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知識ゼロで投資に挑戦

1つは購入した不動産を管理・運用し、他人に貸し出すことで“家賃収入”を得る「インカムゲイン」。
2つ目は購入した不動産を、より高値で売却することによって“売却益”を得る「キャピタルゲイン」です。
「家賃収入(インカムゲイン)」と「売却益(キャピタルゲイン)」の特徴やデメリット・リスクについて、くわしく解説していきます。

家賃収入(インカムゲイン)

「家賃収入(インカムゲイン)」の特徴は、「長期・安定的に継続した収入が得られる」ことです。
家賃は景気に左右されることが少なく、老後の安定した収入確保のために、家賃収入を目的とした不動産投資を考える方も増えています。
一方で、固定資産税などの税金や管理費、修繕費などの経費が発生するため、月々のキャッシュフローを考える必要があります。さらに、入居者が決まらない「空き室リスク」や入居者による「家賃滞納リスク」などがあることも覚えておきましょう。

売却益(キャピタルゲイン)

「売却益(キャピタルゲイン)」の特徴は、不動産の値上がり幅によって大きな収益が見込めることです。
さらに、一定期間、家賃収入を得てから不動産を売却することで、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の両方を得るというケースもあります。
一方で、地価の下落や人口減少などで物件の価値が下がり、大きな損失が出てしまうリスクも。
過去、バブル期には不動産の価格上昇が見込めたため、売却を目的とした不動産投資が主流でした。現在は不動産の大きな価格上昇があまり期待できず、専門的な知識が必要になるため、キャピタルゲイン目的の不動産投資は難しいといえるでしょう。

チェックしておきたい不動産投資10種

「区分マンション投資」とは、小分け販売しているマンションを1室から所有し、運用する不動産投資です。
【メリット】
少ない自己資金から始められるのが最大の魅力です。初心者でも始めやすい投資方法だといえるでしょう。また、立地を分散して所有することで、空き室リスクや災害のリスクを軽減することができます。複数のオーナーが区分所有するため、共有部分の管理は管理会社が請け負うことが一般的です。そのため管理の手間がかからないというメリットも考えられるでしょう。
【デメリット】
万が一、所有している部屋が空き室になった場合は、収入が得られないというリスクがあります。空き室になりにくい物件を選ぶ必要があります。

「一棟マンション・一棟アパート投資」とは、建物一棟を所有し、運用する不動産投資です。
【メリット】
「一棟投資」の一番の魅力は、区分マンション投資と比べて高い利回りが期待できることです。また、資産価値が高く、融資面でも高く評価されることもあります。大規模修繕や改装などは所有者の権限で進めることができるため、建物価値の維持・向上を図りやすくなるというメリットも。
【デメリット】
建物一棟に投資するには、アパートなら数千万以上、マンションなら億単位の投資資金が必要です。さらに、維持管理費用も多額になるため、収支計算を綿密に行う必要があります。建物一棟の場合、地震や火災などが起きた際、被害を直接受けてしまい、リスク分散が困難なこともデメリットといえます。
「一棟投資」はハイリスクハイリターンな面がある不動産投資です。経験豊富な投資家向けの投資方法だといえるでしょう。

「戸建て(一戸建て)投資」は、一軒家を所有し、運用する不動産投資です。
【メリット】
通常、一戸建ては投資目的で建築するものではありません。投資対象は「中古物件」が多く、物件によっては投資資金を抑えることができます。一戸建ての需要は「家族向け」と限定的ですが、入居期間が長いという特徴もあります。 知識ゼロで投資に挑戦
【デメリット】
物件によってはリフォーム費用が必要になる場合があります。また、空室になると収入がゼロになるため、地域のニーズをしっかりと把握し、物件を見定める必要があります。最終的には売却を視野に入れて投資するという考え方もあるでしょう。

【メリット】
「J-REIT」の魅力は、不動産投資を証券化しているため、比較的安定した配当が期待できることです。また、少額からの投資が可能で、市場を通して取引を行うため、容易に換金できます。
【デメリット】
「J-REIT」は元本が保証された金融商品ではありません。分配金は確約されたものではなく、価格・収益が変動するリスクがあります。
また、投資法人はあくまで法人として作られた組織のため、倒産するリスクがあります。ただし、投資法人が保有する不動産の価値がゼロになるわけではないため、投資資金の一部または全額が返却される可能性もあります。

「不動産クラウドファンディング」とは、運用会社がインターネットを通じて投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産運用を行って、収益を投資家に配当するという仕組みです。2017年の不動産特定共同事業法の改正により登場した、新しい不動産投資方法です。
【メリット】
「不動産クラウドファンディング」のメリットは、運用会社によっては1万円からの少額投資ができることです。また、投資物件の情報が公開されており、運営状況を知ることができます。投資家の元本割れリスクを低減するため、「優先劣後出資方式」を導入している運用会社もあります。これは、不動産価格が値下がりして損失が発生した場合でも、優先出資である投資家にまず資金が返済され、損失の多くを運用会社が被ってくれるという仕組みです。
【デメリット】
「優先劣後出資方式」でリスクは低減していても、元本割れのリスクがなくなることはありません。また、「不動産クラウドファンディング」のプロジェクトは運用期間があらかじめ決められており、運用期間中は他の投資先に資金を移せなくなるというリスクがあります。

「民泊投資」とは、マンション・戸建てなどの一般住宅を「民泊」として貸し出すことで宿泊料収入を得る不動産投資です。
【メリット】
物件によっては高い利回りを期待できます。また、物件の不動産価値を維持できるというメリットもあるでしょう。
【デメリット】
民泊営業には行政への届け出が必要になります。また、近隣住民からの苦情によるトラブルリスクも考える必要があります。

「駐車場投資」は、土地を月極駐車場やコインパーキングなどに整備し、利用料で収入を得る不動産投資です。
【メリット】
初期投資コスト・維持管理コストを少額に抑えることができます。狭いスペースや変形地でも始めることが可能。土地を持っている投資家におすすめの投資方法です。 知識ゼロで投資に挑戦
【デメリット】
固定資産税や都市計画税の軽減などが受けにくく、税制上のメリットが少ないことに注意が必要です。

「シェアハウス投資」とは、大きな一軒家やビルを複数人で共有して暮らすシェアハウスを所有・運用して、家賃収入を得る不動産投資です。
【メリット】
共有スペースが多いため設備コストを抑えることができます。部屋数を増やすことができ、高い利回りが期待できます。
【デメリット】
入居者同士のトラブルリスクが高くなります。また、管理委託コストがかさみやすいといったデメリットもあるでしょう。

「サービス付き高齢者住宅投資」とは、介護・医療と連携し、「安否確認サービス」や「生活相談サービス」を備えたバリアフリー住宅を所有・運用して、家賃収入を得る不動産投資です。
【メリット】
これからの高齢化社会に向けて、需要の増加が見込まれることが一番の魅力です。また、国が「サービス付き高齢者住宅」に対して、補助金や税制優遇の措置を行っています。
【デメリット】
土地の大きさや設備などに規定があり、初期投資額が高額になります。建物を他の用途に転用することも難しくなるため、廃業のリスクが大きくなります。

「トランクルーム投資」とは、倉庫を所有・運用し、賃貸料収入を得る不動産投資です。大きく分けて「屋外コンテナタイプ」と「屋内トランクタイプ」の2種類があります。
【メリット】
初期投資額が少額に抑えられ、利用者が確保できれば高い利回りを期待できます。
【デメリット】
他の不動産投資同様、空き室のリスクがあります。集客を促すために営業活動や市場調査が必要になることもあるでしょう。

不動産投資はどれくらい儲かるの?

不動産投資はどれくらいのお金が儲かるのでしょうか?実際の金額を考えるにあたって、指標となるのが「利回り」です。
「利回り」とは、投資した資金に対して得られる収益の割合のことです。一般財団法人 日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査(2011年4月現在)」の調査結果から、不動産投資家が期待している利回りを知ることができます。

土地へ投資する前の基礎知識!立地に合った活用で後悔をしないために

不動産のポータルサイトは誰でも簡単に使えて、条件も絞り込めますが、その分だけ競争相手も多く一筋縄ではいきません。そのため不動産会社を訪れて、直接土地の情報について相談を行う事も選択肢の1つです。不動産会社が市場に情報を挙げていない物件を持っている可能性はありますが、満足のいく情報が手に入るとも限らないため、自力で調べられる箇所は調べるようにしましょう。建築士など、他の専門家の目によるチェックを入れられれば、より調査の精度を上げる事ができます。

土地の相場を把握しておく

土地に定価はないため、相場を把握しておかないと無駄な出費が増えてしまいます。しかし相場を調べておけば、より公正な値段で土地を取引できるようになります。そのため、必ず不動産ポータルサイトや土地総合情報システムを利用して相場を調べましょう。

例えば不動産ポータルサイトでは、近隣エリアや類似条件を設定して検索を絞り込むことで、売出事例を調べられます。売出事例は土地の実際の売出価格であるため相場の参考になりますが、あくまで売出希望価格の掲載のため、最終的な成約価格を調べる事はできません。

土地総合情報システムは国交省が運営する過去の不動産取引価格を検索する事ができるシステムです。ポータルサイトとは違い実際の成約価格を知る事ができますが、詳細な住居や土地・建物の外観などは個人情報保護のため知る事ができません。

公的機関からは公示地価と基準地価というエリアや土地の種類ごとの大まかな価格指標が示されています。これらの手段を総合的に活用し、相場を把握しましょう。

資産価値の落ちない土地を購入する

収益を得るためには資産価値の落ちない土地を購入する事が重要です。土地そのものの価値が落ちる事はありませんが、土地の活用においては周辺の環境や経済に強く影響されます。特に集客を必要とする土地活用をする予定なければ、駅や商業施設、その他都市の開発が予定されている地域を選ぶ事がおすすめです。

逆に土地の投資は長いスパンを見込んで行うものになるため、将来利益が望めない土地は売却を検討しましょう。需要がない立地ではいつまでも手放せず維持費だけがかかるものになり、相続する家族にも有益な資産として残せない恐れがあります。そのため、もし土地を購入するのなら、価値が目減りしない土地を選びましょう。

土地活用は上場企業が運営する『イエウール土地活用』がおすすめ!

イエウール土地活用は、上場企業の株式会社Speeeが運営する土地活用プランを一括請求できるサービスです。大手ならではのサポートが強みで、初めての土地活用におすすめです。 また、イエウールに登録できる業者は 優良企業のみに厳選 しており、利用者からのクレームが多い 悪徳業者を排除している ので安心して利用できます。 さらに、 しつこい営業電話もかかってこない ので、自分が気になった企業とだけやりとりができるのも使いやすいポイントです。

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